売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理を併営する会社では、決算書の総額だけで各事業の強みは分かりません。部門別の売上、業務負荷、担当者、共通費を同じ期間で整理し、事業間の紹介を二重に評価しないようにします。
目次
業態別に収益と業務を分ける
| 部門 | 収益の見方 | 運営・引継ぎの確認 |
|---|---|---|
| 売買仲介 | 案件ごとの報酬、契約・決済時期、大口案件と季節性 | 媒介種類、未決済案件、元付・客付、営業と宅建士 |
| 賃貸仲介 | 繁忙期、反響・申込・契約、広告費と獲得経路 | ポータル契約、店舗、人員、入居予定案件 |
| 賃貸管理 | 業務範囲別の管理料、更新・修繕等の収入 | 委託契約、オーナー集中、滞納・緊急対応 |
同じ紹介が売買と管理の両部門へ記録される場合は、取引・契約の対応を確認します。各部門の件数や粗利を合計して、決算書と差が出る理由を説明できるようにします。
共通費の配賦は根拠を見せる
店舗家賃、代表者・事務の人件費、広告、システムなどの共通費は、まず直接ひも付く部分と共有する部分を分けます。共有分は人員や利用状況等の採用した配賦根拠を記録し、方法を変えた場合の差も確認します。根拠なく部門利益を作ったり、費用を他部門へ寄せたりしないようにします。
兼務する人員と部門間の連携を残す
担当者が営業、重要事項説明、管理窓口を兼ねる場合は、部門別人員を単純に足しません。繁忙期と退任・退職予定を確認し、買い手がどの部門を引き受けるかに応じて、共用の電話、店舗、顧客対応、システムをどう使うか整理します。
譲渡対象に合わせて条件を組み直す
会社全体の株式を譲渡する場合と、一部事業を譲渡する場合では、対象とする契約・資産・業務が異なります。部門別の集計は検討資料であり、そのまま譲渡価格を確定するものではありません。店舗賃貸借、管理委託、免許等の扱いを、取引方式と契約内容に合わせて専門家や窓口へ確認します。
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制度の確認に使う一次資料
取引方式と宅建業の手続の確認に使う資料です。部門別集計や個別契約の条件は会社ごとに確認します。
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