企業価値の確認

不動産仲介会社の企業価値診断

決算書だけでは見えない、反響獲得力・顧客基盤・宅建士体制・店舗商圏を買い手に伝わる形へ整理します。

価値評価の設計

不動産仲介会社の価値は「人・情報・商圏」に宿ります。

買い手候補は、譲渡後も反響を獲得し、媒介を取り、契約を成約し、顧客・オーナー対応を継続できるかを見ています。財務資料と、反響・人員・契約・商圏の非財務情報をあわせて整理します。

仲介手数料売上、広告料、管理料、更新料、原状回復・修繕粗利、ポータル広告費を確認します。

SUUMO・HOME’S・at home等の掲載運用、反響単価、来店率、査定依頼、媒介取得率を見ます。

専任宅建士、重説・契約事務、営業責任者、管理担当、キーパーソンの残留可能性を整理します。

媒介契約、管理委託契約、レインズ登録、顧客台帳、個人情報管理、未完了案件を確認します。

駅前立地、店舗賃貸借、看板、Google口コミ、地元オーナー・金融機関・士業との関係を整理します。

宅建業免許、フランチャイズ契約、店舗賃貸借、広告・顧客管理システムアカウント、クレーム・係争、引継ぎ期間を確認します。

会社や事業の評価は交渉の材料であり、そのまま売却価格になるとは限りません。株式譲渡では株主、事業譲渡では事業を売る会社が通常の代金受取主体です。会社に入る代金と経営者個人の手取りを混同せず、税金・諸費用、返済や別途精算を確認します。

事業の収益力、株式の価値、保有不動産をどこまで含む評価かを揃え、現預金・借入・運転資金の扱いと基準日を明確にします。不動産を含めて評価した後に、同じ物件価値を二重に上乗せしないよう注意が必要です。売上高や管理戸数だけの一律倍率では決めません。

企業価値の整理に使う資料と確認事項
用意する資料	確認する内容
業態別の収益	仲介・管理・更新・修繕等の月次売上と粗利、広告費、役員報酬。一時的な収支と継続可能な利益を分け、未決済案件を確定した収益と混同しません。
契約・進行案件	媒介・管理契約の期間、解約・移転条項、オーナー集中、未完了案件の報酬帰属。件数と契約書の対応を確かめます。
預り金・未収金	送金待ち家賃や敷金等の明細、銀行残高、入出金と送金履歴。会社が自由に使える資金と区別し、台帳との差額を調べます。
人員・免許・店舗	専任宅建士等の役割と残留意向、免許・更新予定、事務所や店舗の使用権限。退任・移転予定も一覧化します。
不動産・借入	自社保有と管理受託物件を区別し、所有名義、担保、借入、個人保証、修繕負担を確認。保証解除の条件は金融機関等と調整します。
反響・データ	反響から媒介・成約までの推移、媒体費、担当者への依存。広告・顧客管理システムの利用契約と権限の移行条件も確認します。

資料が不足していても、まずは手元の決算書や集計表で確認点を整理できます。顧客・オーナーの氏名や個別契約書は初回フォームへ入力せず、必要性と開示先・範囲を確認してから段階的に扱います。

評価・契約の一般的な考え方：中小企業庁「中小M&Aガイドライン」。実際の価格や税務・法務上の扱いは案件ごとに専門家へ確認します。

お問い合わせ

まずは守りたい条件、従業員・顧客への配慮、希望時期をお聞かせください。秘密保持を前提に進め方をご案内します。